Llegadas estas fechas son muchas las preguntas que recibimos por vuestra parte respecto a los alquileres, así que emulando a los tan manidos libros de informática tipo “Windows para torpes” os hemos preparado esta semana dos artículos repasando todo lo que debemos tener en cuenta a la hora de encarar el proceso de alquiler…
Si, si, ya sabemos que quizás algunos de estos puntos pueden parecer evidentes para muchos, pero creernos: a veces las cosas más obvias son las dudas más comunes al llegar el momento de enfrentarse a las situaciones, así que esperamos que alguno de estos puntos, sino todos, os puedan ayudar en esta materia.
Hoy vamos a centrarnos en todo lo referente a las posibles dudas respecto a los contratos:
1.¿Qué se entiende por arrendamiento de vivienda?
Es un contrato en el que una persona, que se nombra como arrendador, cede a otra persona, denominada arrendatario, un inmueble habitable cuyo uso es el de vivienda permanente.
2.¿Debe formalizarse el contrato de arrendamiento por escrito?
No tiene porqué ser así pero es la forma más fiable de hacerlo. El contrato de arrendamiento es igual de válido si se formaliza por escrito que si se celebra verbalmente.
3.¿Qué datos deben figurar en el contrato de alquiler de una vivienda?
En el contrato, debe aparecer la identidad del arrendador y la del arrendatario, una descripción amplia y con datos de la vivienda y debe especificarse la duración del contrato, la cantidad a pagar al mes y las cláusulas.
Los contratos de alquiler pueden ser de muchos tipos, ya que no hay un modelo estándar obligatorio, lo único importante es que dé constancia de los intereses de las dos partes. Se pueden añadir cláusulas adicionales para que todo quede claro.
4.¿Qué importe he de pagar de renta?
La renta será libremente estipulada por el arrendatario. La ley no establece mínimos ni máximos a este respecto.
5.¿Con qué periodicidad he de pagar la renta?
Por norma general, y salvo que las partes estipulen otra cosa, el pago de la renta es mensual y se efectúa durante los diez primeros días de mes.
6.¿Dónde debe hacerse el pago de la renta?
El pago se efectuará de la forma que ambas partes acuerden en el contrato, ya sea en metálico o por transferencia bancaria.
7.¿Deben darme un justificante del pago de la renta?
Sí. El arrendador está obligado a entregar al arrendatario un recibo del pago efectuado, salvo que se hubiera realizado mediante operación bancaria, ya que esto acredita el pago por parte del arrendatario.
8.¿Cómo se debe realizar la actualización de la renta?
Generalmente, el alquiler de pisos e inmuebles se actualizaba cada año de acuerdo con la subida del IPC. Con la nueva ley arrendataria, la actualización de las rentas podrá desligarse del IPC e inquilinos y caseros pasan a estar capacitados para pactar cualquier otro sistema.
9.¿El contrato tiene que tener una duración mínima?
En la nueva ley, se establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes; si éste es inferior a tres años, la renovación se realizará obligatoriamente por plazos anuales, hasta cumplir los tres años.
10.¿Hay alguna forma de evitar la obligación de alquilarlo por 3 años?
El arrendatario, podrá desistir el contrato, cuando hayan pasado seis meses de la firma, debe comunicarlo con una antelación mínima de 30 días. En el contrato pueden pactarse indemnizaciones en caso de desistimiento.
11.¿Se puede prorrogar el contrato de arrendamiento?
Una vez cumplido el plazo de prórrogas automáticas, en caso de que las partes no lo comuniquen con treinta días de antelación, el contrato se prorrogará por un año.
12.¿En qué casos no procede la prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento?
No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, el arrendador acredite la necesidad de ocupar el inmueble para destinarlo como vivienda habitual, para sí mismo o para sus familiares en primer grado, o para su ex cónyuge en caso de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
13.¿Qué fianza hay que depositar a la hora de alquilar una vivienda?
Será obligatoria una fianza en metálico, equivalente a una mensualidad de renta, esto es lo que dice la ley, aunque primará lo que pacten ambas partes.
14.¿Cuándo se devolverá la fianza?
No hay establecido un plazo concreto para la devolución de la fianza, la ley de arrendamientos establece que si no se hubiese efectuado durante un mes desde la entrega de las llaves, el saldo de la fianza devengará intereses.
15.¿Puede pactarse otra garantía adicional a la fianza?
La Ley permite, que las partes pacten garantías adicionales, práctica muy habitual ya que garantiza posibles impagos del arrendatario. Estas garantías, pueden ser añadidas en forma de fianza en metálico o de aval bancario.
16.¿En qué casos podría rescindir el contrato el inquilino? ¿Y el propietario?
Lo habitual, es que sea el inquilino quien quiera rescindir el contrato. Hay varios motivos:
- Por traslado, ya sea de domicilio o de ciudad. En la nueva ley, se recoge que el inquilino puede abandonar el piso siempre que avise con un mes de antelación como mínimo. Lo ideal es hacerlo por escrito, dejando reflejado el inicio del periodo de aviso y el día que se abandonará la vivienda.
De todas formas existen causas que hacen que no se necesite el preaviso:
-Que el arrendatario, se niegue a hacer obras que garanticen la habitabilidad de la vivienda.
-Que el propietario no facilite, que el inquilino use y disfrute de la vivienda (molestias por parte del propietario, obras que obliguen a dejar la vivienda…)
El propietario también puede rescindir el contrato, por alguna de estas causas:
-Haya finalizado el plazo de tres años.
-Se generen impagos en la renta
-Se incumplan por parte del arrendado, alguna de las cláusulas del contrato.
-Si el arrendado, realquila sin permiso la vivienda o parte de ella.
-Por causar molestias a la comunidad, perjudicando al resto de propietarios.
-Por dañar la vivienda, tanto el continente como el contenido.
-Por necesitar la vivienda para sí mismo, para el cónyuge o ex cónyuge o para otros familiares en primer grado de consanguinidad.
17.¿Qué ley regula los derechos y obligaciones en los alquileres?
La ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, de 4 de junio de 2013, publicada en el BOE el 5/06/2013 , modifica sustancialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, y por la que en la actualidad se regulan los derechos y obligaciones en los alquileres.
18.¿Se puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero?
Sí, se puede ceder el contrato de arrendamiento, pero es imprescindible que el arrendatario obtenga el consentimiento por escrito del propietario del inmueble.
Una vez obtenida la cesión, el nuevo arrendatario asumirá las mismas obligaciones y disfrutará de los mismos derechos que el arrendatario anterior.
19.¿Se puede subarrendar una vivienda arrendada?
Para subarrendar la vivienda, se necesita el consentimiento por escrito del propietario y sólo se podrá subarrendar de forma parcial.
Sin embargo hay contratos de alquiler que especifican que no se puede subarrendar la vivienda, ya que los propietarios no son partidarios de esa práctica, en estos casos, el inquilino no podrá subarrendar el inmueble bajo ninguna circunstancia.
20.¿Qué ocurre con el subarriendo si se extingue el arrendamiento principal?
Los derechos del subarrendado se extinguirán cuando los hagan los del arrendatario.
21.¿Puede tener cualquier precio el subarriendo?
El precio del subarriendo, no podrá exceder, en ningún caso, el que corresponda al arrendamiento.
¿Seguís con dudas respecto a los contratos? ¿Os hemos ayudado con detalles que no estaban muy claros ?