¿Qué son los vicios ocultos y cómo reclamarlos?
En ocasiones, al adquirir un domicilio nos encontramos con desperfectos (vicios ocultos) que no se apreciaban en el proceso de compraventa. El proceso de compraventa más relevante es aquel en el que obtenemos una vivienda por su alto precio y al bien adquirido.
En ocasiones, al adquirir un domicilio nos encontramos con desperfectos (vicios ocultos) que no se apreciaban en el proceso de compraventa.
El proceso de compraventa más relevante es aquel en el que obtenemos una vivienda por su alto precio y al bien adquirido. Debido a esto, hay numerosas leyes que protegen al usuario que adquiere la vivienda con vicios ocultos. En este caso, hay aspectos que se debe tener en cuenta.
¿Qué se considera como un vicio oculto?
Los vicios ocultos, legislativamente, son "defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precios por ella".
Si hay vicios ocultos, esto quiere decir que el vendedor no comunicó del estado real del inmueble, omitiendo tales desperfectos. Si se hubiera informado al comprador de ello, podría haber no comprado la vivienda. En el caso de que estos defectos impidan el correcto uso de la vivienda, no se considerarían como vicios ocultos, pasando a pertenecer a otra tipografía.
La mayor parte de los desperfectos se relacionan con las humedades y filtraciones, un incorrecto aislamiento térmico-acústico, grietas o fisuras, desperfectos en los acabados o errores en el sistema eléctrico.
¿Cómo reclamarlos?
Si observamos desperfectos que se consideran vicios ocultos después de la compraventa, se podrá reclamar al vendedor a través de dos opciones:
- La acción 'quanti minoris' da la oportunidad de obtener una deducción de la cuantía ofrecida del precio impuesto por los peritos. Esto modificará los datos del contrato por el cambio del coste abonado.
- La acción redhibitoria posibilita renunciar al contrato firmado con un retorno de las cuantías aportadas. Si el vendedor conocía la existencia de los desperfectos, tendrá que ofrecer una indemnización al comprador debido a los daños provocados.
Opciones y plazos
Dentro del proceso de reclamación, el tiempo es un factor muy relevante. Para las viviendas de segunda mano.
El tiempo es un factor importante en la reclamación. En supuesto de viviendas de segunda mano, habrá un plazo de seis meses desde la fecha de adquisición de inmueble para actuar de alguna de las dos formas comentadas. Si, por el contrario, es nuevo, el plazo se alargará hasta los dos años. Para reclamar, hay que cumplir cuatro aspectos esenciales.
- Conocer la clasificación del desperfecto y si está provocado por un mal uso del comprador o de edificación. Esto gracias al informe de un técnico experto.
- Enviar un aviso por escrito al propietario y los daños causados. En dicho aviso, debemos exponer la fecha del contrato y el plazo para solucionar los desperfectos.
- Si el propeitario acepta la reclamación, el proceso terminará. Sin embargo, lo común es que lo rechace, por lo que tenemos que acudir al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos para poder mediar entre ambas partes y no tener que llegar a vía judicial.
- En caso de camino judicial, los Tribunales declararán quién será responsable de abonar el precio de la rehabilitación. Para ganar el juicio, se necesitará demostrar que los vicios ocultos existían antes de la adquisición de la vivienda.
Si los desperfectos aparcen después de la conclusión del plazo de reclamación, existe la posibilidad de contratar seguros para que cubran el coste total o parcial de las rehabilitaciones necesarias. La validez durará dependiendo de la tipografía del vicio oculto:
- Si son vicios ocultos en los acabados, la póliza cubre un 5% de la rehabilitación con validez de un año.
- Si son en elementos estructurales, el seguro cubrirá el precio total de los desperfectos con una validez de 10 años.
- Si son en las instalaciones, la póliza cubrirá un 30% de la rehabilitación con una validez de 3 años.
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