Guía práctica del alquiler II: preguntas frecuentes

Resuelve todas las dudas de tu contrato del alquiler, tus derechos y obligaciones ¡léenos!

En el artículo anterior sobre alquileres te explicamos las dudas más recientes sobre los contratos, aquí vamos a intentar resolverte las posibles dudas técnicas que se nos hayan podido quedar en el tintero en este pequeño especial veraniego sobre alquiler:

1.¿Qué es el documento informativo abreviado en el arrendamiento de viviendas?

El DIA (Documento Informativo Abreviado) es un documento que los promotores, intermediarios y arrendatarios de viviendas deberán poner a disposición del público, y debe recoger de forma exhaustiva los datos del inmueble y las condiciones económicas de la oferta.

En el caso de arrendamiento de vivienda, se incluirán datos como superficie útil de la vivienda y sus anexos, una descripción general de la vivienda, un inventario de los enseres y mobiliario, etc...

2.¿Qué es la superficie útil de una vivienda? ¿Y la superficie construida?

La superficie construida, incluye todos los espacios construidos, tanto los utilizados por los habitantes del edificio como los que son necesarios para ubicar tabiques, estructuras o instalaciones

La superficie útil, incluye solamente los espacios construidos que van a ser utilizados por los habitantes de la vivienda.

3.¿Puede sustituirse el pago de la mensualidad por alguna otra prestación?

En los contratos de arrendamiento se podrá acordar por las partes que, durante un periodo de tiempo se reemplaza ya sea de forma total o parcial, el pago de la renta a cambio de que el arrendatario reforme o rehabilite el inmueble, según se haya pactado.

4.¿La subida del IVA puede afectar al contrato de alquiler?

No, ya que los arrendamientos de vivienda están exentos de IVA.

5.¿Cuáles son las cláusulas abusivas que se prohíben en un contrato de arrendamiento?

Se consideran cláusulas abusivas todas aquellas partes del contrato no negociadas individualmente, o no consentidas expresamente y que causen perjuicio al consumidor o haya un claro desequilibrio entre los derechos y las obligaciones del arrendatario.

6.¿Se puede deducir el alquiler en la declaración de la renta?

Sí, siempre que el inmueble sea la vivienda habitual y con el requisito de que su base imponible no alcance los 24.107,20 euros anuales, aunque esta cantidad puede variar anualmente según la agencia tributaria.

7.¿Afecta al inquilino la venta de la vivienda de la que es arrendatario?

Cuando el contrato de arrendamiento está inscrito en el registro de la propiedad, el comprador está obligado a permitir que se continúe con el alquiler y con todo lo estipulado en el contrato, léase prórroga forzosa y tácita. Sin embargo, con la nueva ley de arrendamientos urbanos, si el contrato no está registrado, el nuevo propietario no tendrá que respetar el contrato de arrendamiento.

8.En caso de divorcio, ¿Se puede continuar en la vivienda arrendada?

Si un matrimonio vive en una vivienda arrendada, con el contrato a nombre de uno sólo de los cónyuges, en caso de divorcio, el cónyuge no firmante puede quedarse en el piso, si se lo atribuye la sentencia de divorcio.

El cónyuge no titular del contrato, no necesita autorización del arrendador para quedarse en la vivienda, pero debe comunicárselo por escrito en un plazo de dos meses desde la resolución judicial.

Una vez que se ha notificado al propietario, el cónyuge que se quedará en la casa, tiene los mismos derechos y obligaciones de los que disfrutaba el cónyuge que había firmado.

Si el titular del contrato de alquiler, decide darlo por terminado, aún sin el consentimiento del otro cónyuge.

Cuando sucede esto, quien no firmó puede continuar en la casa y el arrendador no puede oponerse, pero debe tratar con el propietario en los siguientes 15 días para que no se extinga el contrato y además debe pagar la renta, si no se hubiese hecho.

Cuando una pareja que vive de alquiler se divorcia, y los dos habían firmado el contrato de arrendamiento, ambos seguirán obligados de cara al arrendador. Independientemente de cuál de ellos se quede con la vivienda.

9.¿Quiénes pueden subrogarse en el contrato en caso de muerte de la persona arrendataria?

Puede subrogarse:

·El cónyuge del arrendatario que convivía con él.

·La persona que conviviera con el arrendatario durante dos años anteriores al fallecimiento, independientemente de la orientación sexual.

·Los descendientes que en el momento del fallecimiento estuvieran bajo su patria potestad o tutela (si son menores de dieciocho años) o incapacitados.

·Los ascendentes que hubieran convivido los dos últimos años anteriores al deceso.

·Aquellas personas que sufran alguna minusvalía con relación de parentesco con el arrendador (hermanos, tíos, sobrinos…) y que hayan convivido en los dos últimos años.

Si no discurre ninguno de los casos mencionados, el arrendamiento quedará extinguido.

En la nueva ley de arrendamientos, cuando el contrato tenga una duración superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya subrogación por fallecimiento. Si el fallecimiento concurriera durante los tres primeros años, la subrogación tendría lugar hasta que transcurriese ese tiempo.

10.¿Quién debe pagar los gastos generales del inmueble?

Los gastos generales como comunidad o garaje, debe abonarlos el propietario, pero podrá solicitarlos al inquilino si está firmado en el contrato. Por otro lado, los servicios individuales como agua o luz, deberán ser abonados por el inquilino, a no ser que las partes pacten otra cosa.

11.¿Quién debe pagar los gastos ocasionados por las reparaciones que sean necesarias en la vivienda?

El arrendador, es quien está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, siempre y cuando el deterioro no sea imputable al inquilino

12.¿Puede subir el arrendador la renta por la realización de obras de mejora en la vivienda?

No, estas obras, no dan derecho al arrendador a variar el precio del alquiler.

13.¿Está obligado el inquilino a soportar la realización de obras de mejora en el inmueble?

Sí, el inquilino está obligado a soportar la realización de obras de mejora cuando no se puedan ejecutar tras la conclusión del contrato. El propietario tendrá que notificar por escrito, con tres meses de antelación, el comienzo y duración de la obra al arrendatario. Durante el siguiente mes tras la notificación, el arrendatario podrá desistir el contrato salvo que las obras no afecten de forma relevante a la vivienda, en este caso el arrendamiento se extinguirá en dos meses desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

14.¿Se debe pedir consentimiento al propietario para realizar obras en la vivienda?

Hasta hace poco, ésta era una de las causas más frecuentes para poder desalojar al inquilino de la vivienda. Efectivamente no se pueden ejecutar obras sin el consentimiento por escrito del propietario es decir, no podemos modificar la configuración de la vivienda (ya sea abriendo diferentes huecos o subiendo los techos). Pero no es lo mismo obra que pequeña reforma, que sí está permitida sin la autorización del propietario (adecentar, pintar, sustituir algún elemento del aseo…).

Debemos saber que si ejecutamos una obra sin contar con el permiso escrito del propietario, nos exponemos a que resuelva el contrato.

En fin, esperamos que con estos dos artículos especiales sobre alquileres de esta semana hayáis podido resolver todas las posibles dudas que os quedaran al respecto. ¿Tenéis alguna duda de la que no hayamos tratado? Tan sólo tenéis que comentarlo y encantados de hacer un artículo aclaratorio al respecto!!

Publicado el: Jul 01

Categoría: Actualidad y Noticias